Фізики десятиліттями переслідують одну єдину формулу. Вони шукають “теорію всього”, здатну пояснити пристрій Всесвіту. Поки вони її не знайшли.
Можливо, соціальні науки виявилися швидшими. Або, принаймні, у них є робоча теорія, яка пояснює поточну депресію західного суспільства. Вона називається “теорією житла” (Housing Theory of Everything).
Її суть проста. І в той же час жорстока. Більшість проблем, які здаються нам зламаними в сучасному житті, — це не окремі кризи. Це симптоми однієї причини. Недостатньо будинків там, де люди хочуть жити.
У 2021 році Джон Майерс, Сем Боумен та Бен Саутвуд аргументували цю думку. Вони стверджували, що дефіцит житла завищує витрати всюди. Це посилює нерівність, знижує народжуваність і погіршує екологічні показники, так як ми змушені будувати все далі від центрів міст. Вони писали про це в журналі Works in Progress.
Дані підтверджують їхні слова. Обмеження на будівництво лише в Нью-Йорку, Сан-Франциско та Сан-Хосе коштують економіці США приблизно 8,9% ВВП. Це еквівалентно близько 8775 доларів на рік для кожного працівника.
“Як тільки ви починаєте розуміти теорію житла, ви починаєте бачити її скрізь».
Орендарі добре знайомі з цим болем. Рекордні 22,6 мільйона домогосподарств витрачають на житло понад 30% свого доходу. Це половина всіх орендарів.
Ті речі, які повинні бути дешевшими, не стають такими. Телевізор раніше коштував 60 годин робочого часу. Тепер – всього 7.
А будинок? Сьогодні будинок коштує більше робочих годин, ніж у 1970-х.
Наступ реального прогресу відбувається тоді, коли товари стають дешевшими в перерахунку на працю. Житло рухається в протилежному напрямку. Воно поглинає будь-які вигоди.
Перший Федеральний закон за 30 років
Чому це здається невирішеною проблемою? Тому що зонування-це локальна матерія.
Тисячі міських рад контролюють цей процес. Кожен з них відповідає перед сусідами, які хочуть підтримувати високі оцінки вартості своїх будинків. Домовласники виграють від дефіциту. Їх чистий стан зростає, коли пропозиція залишається обмеженою.
Конгрес уникав цієї боротьби протягом трьох десятиліть. Жодного великого житлового Закону. Але потім прийшло літо.
Закон “ROAD” (21st Century Road to Understanding and Building Homes Act) був прийнятий швидко.
- Сенат проголосував 22 червня при результаті 85 голосів «ЗА» і 5 «проти».
- Палата представників підтримала його наступного дня, 23 червня, голосуванням 358 «за» і 2 «проти».
Закон ROAD пов’язує федеральні гранти з будівництвом будинків. Його механізм простий:
- Міста, які будують житло, отримують гроші.
- Міста, які блокують будівництво, позбавляються фінансування.
- Створено фонд у розмірі 200 мільйонів доларів щорічно для підтримки інновацій.
Сенатори тім Скотт і Елізабет Уоррен працювали разом з членами Палати представників френчем Хіллом і Максіне Уотерс. Це bipartisanное (міжпартійна) угода, що охоплює 36 з 60 законодавчих ініціатив.
Що входить в закон ROAD?
- Спрощено процедуру екологічної оцінки для житлового будівництва.
- Введено керівні принципи для будівель з однією сходами висотою до шести поверхів. Як зазначає моя колега Рейчел Бут, це «оманливо просте рішення, яке може розблокувати значну кількість нового житла».
- Скасовано правило 70-х років, що вимагає, щоб будинки заводського виготовлення встановлювалися на постійні шасі. Це зобов’язання коштувало тисячі доларів і не дозволяло дешевим модульним будинкам потрапляти в звичайні райони.
Революційність тут полягає у визнанні проблеми. Йдеться не лише про нові правила. Це згода з діагнозом. “Якщо у нас буде більше житла, ціни впадуть», — заявив сенатор Джон Кеннеді. Бен Меткалф з Берклі каже, що це компенсує 30 років бездіяльності. Лаура Фут з організації YIMBY стверджує, що цей закон перемагає вже сам факт свого існування.
Де ми бачимо успіх на практиці?
Конгрес запізнився. Але Штати вже провели тести.
Окленд (Нова Зеландія) зробив це першим. Вони змінили зонування 3/4 земель під індивідуальне житлове будівництво. Протягом 5 років обсяг будівництва подвоївся. Останнє дослідження оцінює, що орендна плата там на 23% нижче, ніж була б в іншому випадку.
Остін (Техас) — американська версія успіху. Окрім чудових тако, місто скасувало мінімальні вимоги до паркування та зменшило розміри ділянок. З 2019 по 2024 рік було додано значну кількість житла. В результаті орендна плата в Остіні впала на 6% за два місяці в деяких районах, особливо в дешевих кварталах. Це було відзначено Мариною Болотниковою навесні 2024 року.
Каліфорнія звільнила будівництво в ущільнених міських районах від суворих екологічних правил. Монтана легалізувала Дуплекси в рамках пакету “Чудо”. Техас дозволив будувати будинки в комерційних зонах.
І» червоні«, і» сині ” Штати тепер згодні: потрібно будувати більше. Федеральний уряд підкріпився своїми діями, сказавши:»продовжуйте”.
Чи зменшиться Моя орендна плата завтра?
Не чекайте миттєвого полегшення.
Закон ROAD містить майже ніяких коштів. В його останній частині буквально сказано:»додаткові кошти не передбачені”. Він не зобов’язує змінювати зонування. Зонування залишається прерогативою місцевої влади. Закон використовує м’який тиск. Рішуча міська рада може проігнорувати гранти.
Конор Дагерт з The New York Times сумнівається, що цей закон незабаром пом’якшить високі ціни на оренду. Процентні ставки по іпотеці залишаються вище 6% вже кілька років. Будівництво будинків ледь зрушило з місця. Прогнози показують мало змін у поточному році.
Великі проблеми вимагають комплексних рішень. Міннеаполіс скасував зонування під індивідуальні будинки, але через відсутність додаткових заходів (таких як зміна правил щільності, дозволу, паркування) будівництво залишилося помірним.
Окленд спрацював. Остін спрацював. Обидва використовували повний набір заходів:
– Щільність забудови
– Дозвільні процедури
– Паркування
– Розміри ділянок
У житла багато замків. Цей закон відкриває деякі з них. Але ключі від замків на державному та міському рівнях все ще знаходяться в інших руках.
Це відрізняється від моїх звичайних РОЗСАДНИКІВ. Зазвичай я пишу про прогрес, який непомітний для широкої публіки. Тут проблема величезна і відчутна для всіх. Прогрес полягає саме в діагнозі. Ми витрачали роки на суперечки. Зараз Конгрес погоджується. На це пішло п’ять років.
Закон не закладе жодного фундаменту самостійно.
Але він виробив консенсус. Консенсус в американській політиці дістається насилу. І йому потрібна вічність, щоб затвердіти.
Наступні мільйони фундаментів чекають, поки цей консенсус застигне.
