Fizycy od dziesięcioleci dążą do jednej formuły. Szukają “teorii wszystkiego”, która może wyjaśnić układ wszechświata. Dopóki jej nie znaleźli.
Być może Nauki społeczne okazały się szybsze. A przynajmniej mają działającą teorię wyjaśniającą obecną depresję zachodniego społeczeństwa. Nazywa się to” teorią mieszkalnictwa ” (Housing Theory of Everything).
Jego istota jest prosta. A jednocześnie okrutna. Większość problemów, które wydają się nam łamane we współczesnym życiu, nie są indywidualnymi kryzysami. Są to objawy jednej przyczyny. Nie ma wystarczającej liczby domów, w których ludzie chcą mieszkać.
W 2021 roku John Myers, Sam Bowman i Ben Southwood argumentowali za tym poglądem. Twierdzili, że deficyt mieszkaniowy zawyża wydatki na całym świecie. Zwiększa to nierówności, zmniejsza płodność i pogarsza wyniki środowiskowe, ponieważ jesteśmy zmuszeni budować coraz dalej od centrów miast. Pisali o tym w magazynie Works in Progress.
Dane potwierdzają ich słowa. Ograniczenia budowlane w samym Nowym Jorku, San Francisco i San Jose kosztują gospodarkę USA około 8,9% PKB. Odpowiada to około 8775 USD rocznie na pracownika.
“Kiedy zaczniesz rozumieć teorię mieszkaniową, zaczniesz ją widzieć wszędzie”.
Najemcy dobrze znają ten ból. Rekordowe 22,6 miliona gospodarstw domowych wydaje na mieszkania ponad 30% swoich dochodów. To połowa wszystkich najemców.
Te rzeczy, które powinny być tańsze, nie stają się takie. Telewizor kosztował 60 godzin czasu pracy. Teraz tylko 7.
A dom? Dom jest dziś wart więcej godzin pracy niż w latach 70.
Początek prawdziwego postępu następuje, gdy towary stają się tańsze pod względem pracy. Obudowa porusza się w przeciwnym kierunku. Pochłania wszelkie korzyści.
Pierwsze prawo federalne od 30 lat
Dlaczego wydaje się to nierozwiązywalnym problemem? Ponieważ podział na strefy jest materią lokalną.
Tysiące rad miejskich nadzoruje ten proces. Każdy z nich odpowiada przed sąsiadami, którzy chcą utrzymać wysokie szacunki wartości swoich domów. Właściciele domów korzystają z niedoboru. Ich majątek netto rośnie, gdy podaż pozostaje ograniczona.
Kongres unikał tej walki przez trzy dekady. Żadnego ważnego prawa mieszkaniowego. Ale potem nadeszło lato.
Ustawa” ROAD ” (21st Century Road to Understanding and Building Homes Act) została szybko przyjęta.
- Senat głosował 22 czerwca, uzyskując 85 głosów “za” i 5 “przeciw”.
- Izba poparła go następnego dnia, 23 czerwca, głosowaniem 358 za i 2 przeciw.
Ustawa ROAD łączy dotacje federalne z budową domów. Jego mechanizm jest prosty:
- Miasta, które budują mieszkania, otrzymują pieniądze.
- Miasta, które blokują budowę, tracą fundusze.
- Utworzono fundusz o wartości 200 milionów dolarów rocznie, aby wspierać innowacje.
Senatorowie Tim Scott i Elizabeth Warren współpracowali z członkami Izby Reprezentantów Franchem Hillem i Maxine Waters. Jest to porozumienie Bipartisan (międzypartyjne) obejmujące 36 z 60 inicjatyw legislacyjnych.
Co zawiera prawo drogowe?
- Uproszczona procedura oceny środowiskowej dla budownictwa mieszkaniowego.
- Wprowadzono wytyczne dla budynków z jedną klatką schodową o wysokości do sześciu pięter. Jak zauważa moja koleżanka Rachel Booth, jest to “zwodniczo proste rozwiązanie, które może odblokować znaczną ilość nowych mieszkań”.
- Zniesiono zasadę z Lat 70., która wymagała montażu fabrycznych domów na stałych podwoziach. To zobowiązanie kosztowało tysiące dolarów i powstrzymało tanie domy modułowe przed dotarciem do zwykłych dzielnic.
Rewolucyjność polega tutaj na rozpoznaniu problemu. Nie chodzi tylko o nowe zasady. To zgoda z diagnozą. “Jeśli mamy więcej mieszkań, ceny spadną” – powiedział senator John Kennedy. BEN Metcalfe Z Berkeley mówi, że rekompensuje to 30 lat bezczynności. Laura Foote z organizacji YIMBY twierdzi, że prawo to zwycięża już sam fakt swojego istnienia.
Gdzie widzimy sukces w praktyce?
Kongres się spóźnił. Ale Stany już przeprowadziły testy.
Auckland (Nowa Zelandia) zrobił to pierwszy. Zmienili zagospodarowanie przestrzenne 3/4 gruntów pod indywidualne budownictwo mieszkaniowe. W ciągu 5 lat wielkość budowy podwoiła się. Najnowsze badanie szacuje, że czynsz jest tam o 23% niższy niż w innym przypadku.
Austin (Teksas) to amerykańska wersja sukcesu. Pomijając świetne tacos, miasto zniosło minimalne wymagania dotyczące parkowania i zmniejszyło rozmiary działek. W latach 2019-2024 dodano znaczną liczbę mieszkań. W rezultacie czynsze w Austin spadły o 6% w ciągu dwóch miesięcy w niektórych dzielnicach, zwłaszcza w tańszych dzielnicach. Zostało to upamiętnione przez Marinę Bolotnikovą wiosną 2024 roku.
Kalifornia zwolniła budownictwo w zagęszczonych obszarach miejskich z surowych przepisów środowiskowych. Montana zalegalizowała dupleksy w ramach pakietu Miracle. Teksas pozwolił na budowę domów w strefach handlowych.
Zarówno Stany” czerwone”, jak i” niebieskie ” zgadzają się teraz: trzeba budować więcej. Rząd federalny wzmocnił ich działania, mówiąc: “Kontynuuj”.
Czy mój czynsz spadnie jutro?
Nie oczekuj natychmiastowej ulgi.
Prawo drogowe zawiera prawie żadnych środków. Jego ostatnia część dosłownie mówi: “nie ma dodatkowych funduszy”. Nie zobowiązuje do zmiany podziału na strefy. Podział na strefy pozostaje domeną władz lokalnych. Prawo używa łagodnego nacisku. Zdeterminowana rada miejska może zignorować dotacje.
Conor Dagert z The New York Times wątpi, czy ustawa wkrótce złagodzi wysokie ceny czynszu. Oprocentowanie kredytu hipotecznego od kilku lat utrzymuje się powyżej 6%. Budowa domów ledwo się ruszyła. Prognozy pokazują niewiele zmian w bieżącym roku.
Duże problemy wymagają kompleksowych rozwiązań. Minneapolis zniosło podział na strefy dla domów jednorodzinnych, ale z powodu braku dodatkowych środków (takich jak zmiana przepisów dotyczących gęstości, pozwolenia, parkowania) Budowa pozostała umiarkowana.
Auckland zadziałało. Austin zadziałał. Obaj używali pełnego zestawu środków:
– Gęstość zabudowy
– Procedury autoryzacyjne
– Parkowanie
– Wymiary działek
Mieszkanie ma wiele zamków. To prawo otwiera niektóre z nich. Ale klucze do zamków na poziomie stanowym i miejskim są nadal w innych rękach.
To różni się od moich zwykłych rassylok. Zwykle piszę o postępach, które są niewidoczne dla ogółu społeczeństwa. Tutaj problem jest ogromny i namacalny dla wszystkich. Postęp polega właśnie na diagnozie. Spędziliśmy lata na kłótniach. Teraz Kongres się zgadza. Zajęło to pięć lat.
Prawo drogowe nie położy samodzielnie żadnych fundamentów.
Ale wypracował konsensus. Konsensus w amerykańskiej polityce jest trudny. I twardnienie trwa wieczność.
Kolejne miliony fundamentów czekają na utwardzenie tego konsensusu.
