Fyzici sledují jeden jediný vzorec po celá desetiletí. Hledají “teorii všeho” schopnou vysvětlit zařízení vesmíru. Dokud ji nenašli.
Sociální vědy jsou možná rychlejší. Nebo alespoň mají pracovní teorii, která vysvětluje současnou depresi západní společnosti. Říká se tomu teorie bydlení (Housing Theory of Everything).
Její podstata je jednoduchá. A zároveň krutá. Většina problémů, které se nám v moderním životě zdají zlomené, nejsou jednotlivé krize. To jsou příznaky jedné příčiny. Není dost domů, kde by lidé chtěli žít.
V roce 2021 John Myers, Sam Bowman a Ben Southwood argumentovali tímto názorem. Argumentovali tím, že nedostatek bytů nadhodnocuje výdaje všude. To zvyšuje nerovnost, snižuje porodnost a zhoršuje životní prostředí, protože jsme nuceni stavět stále dál od center měst. Psali o tom v časopise Works in Progress.
Data potvrzují jejich slova. Stavební omezení jen v New Yorku, San Franciscu a San Jose stojí americkou ekonomiku zhruba 8,9% HDP. To odpovídá asi 8 775 $ ročně na každého pracovníka.
“Jakmile začnete chápat teorii bydlení, začnete ji vidět všude.”
Nájemníci jsou s touto bolestí dobře obeznámeni. Rekordních 22,6 milionu domácností utratí za bydlení více než 30 procent svých příjmů. To je polovina všech nájemníků.
Věci, které by měly být levnější, se tak nestávají. Televize dříve stála 60 hodin pracovní doby. Nyní jen 7.
A dům? Dům dnes stojí více pracovních hodin než v sedmdesátých letech.
Ke skutečnému pokroku dochází, když zboží zlevňuje v přepočtu na práci. Bydlení jde opačným směrem. Absorbuje všechny výhody.
První federální zákon Za 30 let
Proč se to jeví jako neřešitelný problém? Protože zónování je místní hmota.
Na tento proces dohlížejí tisíce městských rad. Každý z nich má na starosti sousedy, kteří si chtějí udržet vysoké zhodnocení hodnoty svých domů. Majitelé domů těží z deficitu. Jejich čistý stav roste, když nabídka zůstává omezená.
Kongres se tomuto boji tři desetiletí vyhýbal. Žádný velký bytový zákon. Ale pak přišlo léto.
Zákon “ROAD” (21st Century Road to Understanding and Building Homes Act) byl rychle přijat.
- Senát hlasoval 22. června s 85 hlasy pro a 5 proti.
- Sněmovna reprezentantů ho podpořila následující den, 23.Června, hlasováním 358 pro a 2 proti.
Zákon spojuje federální dotace s výstavbou domů. Jeho mechanismus je jednoduchý:
- Města, která staví bydlení, dostávají peníze.
Města, která stavbu blokují, přijdou o finance. - Byl vytvořen fond ve výši 200 milionů dolarů ročně na podporu inovací.
Senátoři Tim Scott a Elizabeth Warrenová spolupracovali se členy Sněmovny reprezentantů Franchem Hillem a Maxine Watersovou. Jedná se o Bipartisan (mezistátní) dohodu, která zahrnuje 36 ze 60 legislativních iniciativ.
Co je součástí zákona?
- Zjednodušený postup hodnocení životního prostředí pro bydlení.
- Byly zavedeny pokyny pro budovy s jedním schodištěm až do výšky šesti pater. Jak poznamenává moje kolegyně Rachel Booth, je to “klamně jednoduché řešení, které může odemknout značné množství nového bydlení”.
- Zrušeno bylo pravidlo ze 70.let, které vyžadovalo, aby byly domy továrního designu instalovány na stálých podvozcích. Tento závazek stál tisíce dolarů a zabránil levným modulárním domům dostat se do běžných oblastí.
Revolucionář zde spočívá v rozpoznání problému. Nejde jen o nová pravidla. Je to souhlas s diagnózou. “Pokud budeme mít více bytů, ceny klesnou,” prohlásil senátor John Kennedy. Ben Metcalf z Berkeley říká, že to kompenzuje 30 let nečinnosti. Laura foot z organizace YIMBY tvrdí, že tento zákon poráží už samotný fakt své existence.
Kde vidíme úspěch v praxi?
Kongres se opozdil. Ale státy už testy provedly.
Auckland (Nový Zéland) to udělal jako první. Změnili územní plán pro jednotlivé bytové stavby. Během pěti let se objem výstavby zdvojnásobil. Poslední studie odhaduje, že nájemné je tam o 23% nižší, než by jinak bylo.
Austin (Texas) je americká verze úspěchu. Na rozdíl od jiných tacos město zrušilo minimální požadavky na parkování a snížilo velikost pozemků. V letech 2019 až 2024 bylo přidáno značné množství bytů. V důsledku toho nájemné v Austinu za dva měsíce v některých oblastech kleslo o 6%, zejména v levnějších čtvrtích. To bylo zaznamenáno Marinou Bažinnikovou na jaře 2024.
Kalifornie osvobodila výstavbu v těsných městských oblastech od přísných ekologických předpisů. Montana legalizovala duplexy v rámci balíčku “zázrak”. Texas umožnil stavět domy v komerčních zónách.
Jak” červené”, tak” modré ” státy se nyní shodují: musíme stavět více. Federální vláda podpořila jejich kroky slovy:”pokračujte.”
Sníží se můj nájem zítra?
Nečekejte okamžitou úlevu.
Zákon obsahuje téměř žádné prostředky. Jeho poslední část doslova říká:”žádné další prostředky nejsou k dispozici.” Nezavazuje ke změně územního plánu. Územní rozhodnutí zůstává výsadou místních úřadů. Zákon používá mírný tlak. Rozhodná městská rada může dotace ignorovat.
Conor Dagert z The New York Times pochybuje, že tento zákon brzy zmírní vysoké ceny nájemného. Úrokové sazby hypoték zůstávají již několik let nad 6%. Stavba domů se sotva pohnula. Prognózy ukazují v letošním roce jen málo změn.
Velké problémy vyžadují komplexní řešení. Minneapolis zrušil územní plán pro jednotlivé domy, ale kvůli nedostatku dodatečných opatření (jako je změna pravidel hustoty, povolení, parkování) zůstala stavba mírná.
Auckland fungoval. Austin zabral. Oba použili kompletní sadu opatření:
– Hustota zástavby
– Povolovací postupy
– Parkování
– Velikost pozemků
Byt má mnoho zámků. Tento zákon některé z nich otevírá. Ale klíče od hradů na úrovni států a měst jsou stále v jiných rukou.
Je to jiné než moje běžné rozptýlení. Obvykle píšu o pokroku, který je pro širokou veřejnost nepostřehnutelný. Zde je problém obrovský a hmatatelný pro všechny. Pokrok spočívá právě v diagnóze. Roky jsme se hádali. Nyní Kongres souhlasí. Trvalo to pět let.
Zákon o pozemních komunikacích sám o sobě žádný základ neklade.
Ten však dospěl ke konsensu. Konsenzus v americké politice je těžko dosažitelný. A trvá věčnost, než ztuhne.
Další miliony základů čekají, až tento konsensus ztuhne.
