Физики десятилетиями преследуют одну единственную формулу. Они ищут «теорию всего», способную объяснить устройство вселенной. Пока они её не нашли.
Возможно, социальные науки оказались быстрее. Или, по крайней мере, у них есть рабочая теория, объясняющая текущую депрессию западного общества. Она называется «теорией жилья» (Housing Theory of Everything).
Её суть проста. И в то же время жестока. Большинство проблем, которые кажутся нам сломанными в современной жизни, — это не отдельные кризисы. Это симптомы одной причины. Недостаточно домов там, где люди хотят жить.
В 2021 году Джон Майерс, Сэм Боумен и Бен Саутвуд аргументировали эту точку зрения. Они утверждали, что дефицит жилья завышает расходы повсюду. Это усиливает неравенство, снижает рождаемость и ухудшает экологические показатели, так как мы вынуждены строить всё дальше от центров городов. Они писали об этом в журнале Works in Progress.
Данные подтверждают их слова. Ограничения на строительство только в Нью-Йорке, Сан-Франциско и Сан-Хосе обходятся экономике США примерно в 8,9% ВВП. Это эквивалентно около 8775 долларов в год на каждого работника.
«Как только вы начинаете понимать теорию жилья, вы начинаете видеть её везде».
Арендаторы хорошо знакомы с этой болью. Рекордные 22,6 миллиона домохозяйств тратят на жильё более 30% своего дохода. Это половина всех арендаторов.
Те вещи, которые должны быть дешевле, не становятся таковыми. Телевизор раньше стоил 60 часов рабочего времени. Теперь — всего 7.
А дом? Дом сегодня стоит больше рабочих часов, чем в 1970-х годах.
Наступление реального прогресса происходит тогда, когда товары становятся дешевле в пересчёте на труд. Жильё движется в противоположном направлении. Оно поглощает любые выгоды.
Первый федеральный закон за 30 лет
Почему это кажется нерешаемой проблемой? Потому что зонирование — это локальная материя.
Тысячи городских советов контролируют этот процесс. Каждый из них отвечает перед соседями, которые хотят поддерживать высокие оценки стоимости своих домов. Домовладельцы выигрывают от дефицита. Их чистое состояние растёт, когда предложение остаётся ограниченным.
Конгресс избегал этой борьбы в течение трёх десятилетий. Ни одного крупного жилищного закона. Но затем пришло лето.
Закон «ROAD» (21st Century Road to Understanding and Building Homes Act) был принят быстро.
- Сенат проголосовал 22 июня при результате 85 голосов «за» и 5 «против».
- Палата представителей поддержала его на следующий день, 23 июня, голосованием 358 «за» и 2 «против».
Закон ROAD связывает федеральные гранты со строительством домов. Его механизм прост:
- Города, которые строят жильё, получают деньги.
- Города, которые блокируют строительство, лишаются финансирования.
- Создан фонд в размере 200 миллионов долларов ежегодно для поддержки инноваций.
Сенаторы Тим Скотт и Элизабет Уоррен работали вместе с членами Палаты представителей Фрэнчем Хиллом и Максине Уотерс. Это bipartisanное (межпартийное) соглашение, охватывающее 36 из 60 законодательных инициатив.
Что входит в закон ROAD?
- Упрощена процедура экологической оценки для жилищного строительства.
- Введены руководящие принципы для зданий с одной лестницей высотой до шести этажей. Как отмечает моя коллега Рэйчел Бут, это «обманчиво простое решение, которое может разблокировать значительное количество нового жилья».
- Отменено правило 70-х годов, требующее, чтобы дома заводского изготовления устанавливались на постоянные шасси. Это обязательство стоило тысячи долларов и не позволяло дешёвым модульным домам попадать в обычные районы.
Революционность здесь заключается в признании проблемы. Речь идёт не только о новых правилах. Это согласие с диагнозом. «Если у нас будет больше жилья, цены упадут», — заявил сенатор Джон Кеннеди. Бен Меткалф из Беркли говорит, что это компенсирует 30 лет бездействия. Лаура Фут из организации YIMBY утверждает, что этот закон побеждает уже сам факт своего существования.
Где мы видим успех на практике?
Конгресс опоздал. Но штаты уже провели тесты.
Окленд (Новая Зеландия) сделал это первым. Они изменили зонировние 3/4 земель под индивидуальное жилищное строительство. В течение 5 лет объём строительства удвоился. Последнее исследование оценивает, что арендная плата там на 23% ниже, чем была бы в противном случае.
Остин (Техас) — это американская версия успеха. В стороне от отличных тако, город отменил минимальные требования к парковкам и уменьшил размеры участков. С 2019 по 2024 год было добавлено значительное количество жилья. В результате арендная плата в Остине упала на 6% за два месяца в некоторых районах, особенно в более дешёвых кварталах. Это было отмечено Мариной Болотниковой весной 2024 года.
Калифорния освободила строительство в уплотнённых городских районах от строгих экологических правил. Монтана легализовала дуплексы в рамках пакета «Чудо». Техас позволил строить дома в коммерческих зонах.
И «красные», и «синие» штаты теперь согласны: нужно строить больше. Федеральное правительство подкрепилось их действиями, сказав: «продолжайте».
Уменьшится ли моя арендная плата завтра?
Не ждите мгновенного облегчения.
Закон ROAD содержит почти никаких средств. В его последней части буквально сказано: «Дополнительные средства не предусмотрены». Он не обязывает менять зонирование. Зонирование остаётся прерогативой местных властей. Закон использует мягкое давление. Решительный городской совет может проигнорировать гранты.
Конор Дагерт из The New York Times сомневается, что этот закон вскоре смягчит высокие цены на аренду. Процентные ставки по ипотеке остаются выше 6% уже несколько лет. Строительство домов едва сдвинулось с места. Прогнозы показывают мало изменений в текущем году.
Большие проблемы требуют комплексных решений. Миннеаполис отменил зонирование под индивидуальные дома, но из-за отсутствия дополнительных мер (таких как изменение правил плотности, разрешения, парковки) строительство осталось умеренным.
Окленд сработал. Остин сработал. Оба использовали полный набор мер:
— Плотность застройки
— Разрешительные процедуры
— Парковка
— Размеры участков
У жилья много замков. Этот закон открывает некоторые из них. Но ключи от замков на уровне штатов и городов всё ещё находятся в других руках.
Это отличается от моих обычных рассylok. Обычно я пишу о прогрессе, который незаметен для широкой публики. Здесь проблема огромна и ощутима для всех. Прогресс заключается именно в диагнозе. Мы тратили годы на споры. Теперь Конгресс согласен. На это ушло пять лет.
Закон ROAD не заложит ни одного фундамента самостоятельно.
Но он выработал консенсус. Консенсус в американской политике достается с трудом. И ему требуется вечность, чтобы затвердеть.
Следующие миллионы фундаментов ждут, пока этот консенсус застынет.
